전세사기 예방을 위한 전세계약 유의사항(계약부터 이사까지)

최근 전세사기 피해자가 속출하면서 '전세시장'을 바라보는 사회의 시선이 곱지 않습니다.

빌라, 다세대주택, 다가구주택 등 그 범위도 너무 광범위하여 이제 '남의 일'로 치부하기에는 규모가 너무 커졌는데요.

이에 정부에서도 여러가지 대책을 내놓고 있습니다.

오늘은 국토교통부, 한국부동산원, 각 지자체에서  알려드리는 전세계약 유의사항에 대해 알아봅니다.

1. 계약체결 전 유의사항

1) 무허가·불법 건축물 여부 확인

 - 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 「주택임대차보호법」을 적용받지 않기 때문에 보증금을 보호할 수 없는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.

현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, https://www.eais.go.kr/)을 통해 무허가·불법 건축물 여부를 확인하시기 바랍니다.

 

2) 적정 시세 확인

 - 매매가가 하락허간 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.

부동산테크, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인하세요.

 

3) 선순위 권리관계 확인

- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

등기부등본 확인(인터넷 등기소)을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 등을 확인하세요.

다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하세요.

 

3) 임대인의 세금 체납여부 확인

- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.

국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인하세요.(※ 계약 전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)

2023년 4월부터 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납국세 열람이 가능해졌습니다.

 

 

2. 계약 체결 시 유의사항

1) 임대인(대리인) 신분 확인

- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.

등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인)명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.

 

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.

국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세요.

중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임증서 등도 확인하세요.

 

3) 주택임대차표준계약서 사용

-  주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

국토교통부 부동산 거래관리 시스템에서 다운로드하여 활용하세요.

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 반드시 명시하세요.

 

3. 계약 체결 후 유의사항

1) 주택임대차 신고

「부동산거래신고법」제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)

주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

 

4. 잔금지급 시 유의사항

1) 권리관계 변동 확인

계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사살 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

등기부등본의 '을구' 확인 후 임대(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.

 

5. 이사 후 유의사항

1) 전입신고

- 「주민등록법」제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 진입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

주민센터 방문신고 또는 정부24()에서 온라인 신고

 

2) 전세보증금 반환보증 가입

-  전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF),  SGI서울보증 등의 보증기관에 문의하여 보증상품에 가입하세요.

 

오늘은 전세사기 예방을 위한 계약부터 이사까지 유의사항에 대해 알아보았습니다.

 

매매, 전세 등 부동산 관련 비용은 각 가계에서 가장 많은 비율을 차지하는 부분입니다.

이 비용을 잃어버리지 않기 위해서는 각 개인이 철저한 준비와 공부를 통해 예방하여야 합니다.

법이 정하고 있는 범위 내에서 세입자로써 임대인에게 요구해야 할 사항, 열람하여 체크해야 할 사항들을 꼼꼼히 확인하셔서

전세사기 사고를 예방하시기 바랍니다.